“万万合作”糊了?房企结盟潮隐现融合难题

[摘要] 不可否认的是,因能更好实现资源整合和优势互补,房企联合越来越成为一种主流现象。硬币的另一面是,房企联合拿地,多方参与意味着更多的不确定性。

2015年5月14日,万达和万科在北京宣布建立战略合作关系,将启动联合拿地、开发等诸多深度合作。10个月过去,在万科2015年业绩发布会上,问及此前引发热议的“万万合作”,万科集团总裁郁亮明确指出:“目前与万达的合作暂时被放下来了,以后再寻找合适的机会吧!”
郁亮解释称,合作“搁浅”是因为有个别商业条款最后没达成一致。
万科万达合作“搁浅”更为深层次的原因仍不为外人道,但不可否认的是,因能更好实现资源整合和优势互补,房企联合越来越成为一种主流现象。加之目前地价高企,近年来,包括保利、融创、万科、富力在内的多家房企均会选择联手拿地或共同开发项目,以共同分担资金风险。
不过,硬币的另一面却潜藏着未知的风险。房企联合拿地,多方参与意味着更多的不确定性。而更深层次的合作则必然因企业文化、各自诉求的不同,而遭遇来自话语权层面的角力的挑战。这种角力,往往亦是阻力。

地价高企催生联合体频现

近年来,房地产市场持续回暖,一二线城市土地拍卖价格亦屡屡被刷新,让部分企业直呼“买不起”。
对于全国土地市场数据,2015年的多幅地王中,总价地王门槛已由2014年的54亿元提高到71亿元,增长了31%;单价TOP10门槛也由3.4万元/平方米飙升至4万元/平方米,上涨了20%。2015年位于榜首的单价地王,其楼面价高达近8万元/平方米,2014年位于榜首的单价地王楼面价仅为63377元/平方米。
泰禾集团董事长黄其森表示,2015年泰禾在土地市场不像前两年那么激进,因为很多地方地价跟前两年比翻了一番,“我们现在非常审慎,我们只在适合的城市拿适合的地块”。
融创中国董事长孙宏斌认为,过去北京、上海什么地都能拿,现在觉得要避免掉进高价地的“坑”里面。
为规避风险实现优势互补,越来越多的房地产选择联合拿地或开发。
2015年3月20日,华润华发联合体70.52亿元拿下上海闸北区市一地块。6月3日,华润华发联合体再以高价87.95亿元竞得上海一地块,楼板价38062元/平方米。9月25日,平安集团联合杭州滨江集团豪掷34.65亿元竞得祁连社区121601单元B3-03地块。12月23日,上海奉贤区南桥新城一宗8.79万平方米的宅地由碧桂园+东原+平安联合体以23.1亿元竞得。
同样的联合拿地,不仅出现在上海。在北京,2015年1月7日华润首开平安联合体以86.25亿元摘得丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块。8月31日,中铁建与方兴地产以50.25亿元摘得丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块。9月2日,保利首开64.83亿元摘得朝阳孙河北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块。9月8日,龙湖保利首开联合体以42.5亿元总价竞得北京市东坝南区1106-657地块。
有业内分析指出,房企联合拿地有多种考虑。一种情况是大家预期目标地块成交价高的话,成立联合体会减轻资金压力,同时能共担项目风险。另一种情况是目标地块产品类型比较多样,比如有住宅有商业写字楼或者其他,联合体可以利用各家地产商开发优势,将产品做到最好。
联合体的出现,不仅仅是因为土地价格高昂,透过合作开发从而实现优势互补,亦能成为驱动房企联合的动力。
2014年11月21日,东原与旭辉签订长期战略合作协议,根据协议,旭辉与东原地产将发挥各自专业所长,积极促进符合双方发展战略的房地产开发项目合作,并就各自掌握的合作开发、资产重组、项目并购、房地产金融创新等方面的投资信息及时充分交流。
通过引入合作方来拿地、开发项目,对于旭辉来说,并非首例。但重庆市场的缓慢发展,或是旭辉选择联手当地房企-东原集团的主要考量。据其2013年年报显示,旭辉在重庆区域销售物业已确认收入为18.45亿元,占总合同销售16%;2014年,重庆区域销售物业已确认收入6.4亿元,占总合同销售4.1%。2015年上半年,重庆区域销售物业已确认收入1.34亿元,占总合同销售1.3%。
“目前正在规模化发展的房企,一旦采取孤军奋战的做法,就会在招揽客户方面缺乏优势。所以在全国扩张中,与本地房企联合开发或者打造地标性建筑以赢得政府优惠政策,则是房企扎根外土、降低风险行之有效的策略。”易居智库研究总监严跃进告诉时代周报记者。
东原地产董事长罗韶颖对时代周报记者表示,在经济低迷时期,人和企业都更加需要抱团取暖,东原希望首个合作项目让东原和旭辉为探索创新领域打下基础,探索出双方合作的新模式。

“融合”难题待解

看似共同利益下的联合并非表面看上去的牢不可摧。联合体拿地,主要为分担资金风险,而一旦双方在土地价格上“谈不拢”,联合体亦会随之破裂。
2015年10月,碧桂园和中国金茂联合拿下北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地,但随后便有媒体曝出碧桂园以金茂的最终举牌价格超出其授权金额为由,希望转让土地权益给金茂等说法,2016年3月份举行的碧桂园2015年业绩发布会上,总裁兼执行董事莫斌确认,北京地块已经退出,现在完全是金茂在做。
无独有偶,2015年11月,华润华侨城招商联合体经过80轮激烈竞拍,最终以总价83.4亿元、溢价率50%、折合楼面价5.6万元/平方米,并配建5.7万平方米公租房的代价,击败众多“豪强”夺得北京丰台南苑乡地块。
此后不久有市场人士发布消息称,由于土地成本超出华润、招商的预期,两家房企决定退出,该地块可能由华侨城独自开发。
“两个企业之所以合作,就在于寻找到了一个利益的契合点,通常体现为‘资金和开发技术’的融合。”严跃进告诉告诉时代周报记者,然而,联合体在土地预算、产品定位、销售价格都有可能出现分歧。尤其是土地价格不断上扬更让联合体中的各个企业对楼市的后市判断开始出现分歧。
亿翰智库指出,在联合体拿地后的操作流程中,因为有多方参与,会出现更多的不确定性。因为开发企业各自心理预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序等都不尽相同,会存在“拆伙”的风险。
尽管如此,房企对联合体的期待依然没有消退。
雅居乐品牌部王海(化名)告诉时代周报记者,房企联合可以共担资金风险共享开发收益,早前公司便与包括万科、星河湾、富力地产在内的多家地产公司进行联合开发,收效甚佳。
合景泰富战略品牌部李霞(化名)则对时代周报记者称,此前公司引入新鸿基、富力地产两个品牌房企联合开发位于珠江新城一项目,“由于是综合体项目,联合开发的好处在于可以各自分工,开发自己擅长的领域,同时可减缓三方的资金压力”。
李霞向时代周报记者透露,公司未来仍希望在更多的项目上引入合作伙伴。时代周报记者了解到,2015年,合景泰富与新鸿基地产订立股权收购协议,斥资近20亿港元收购新鸿基控股位于佛山一项目三成股份。由此,该房企持有佛山项目股份由此前的两成上升为五成。
标普在其发布的《中国开发商的联合控股实体的有限透明度带来潜在风险》的报告指出,联合持股实体令开发商能够利用彼此的实力、降低昂贵的收购带来的财务负担、保证利润率、以及从使用实力较强公司品牌中受益。他们还能够帮助房地产开发商在行业成熟后寻找多元化机会。“尽管联合持股实体结构会满足真实业务需求并带来好处,但此举也会产生执行风险和削弱流动性、财务杠杆和盈利能力。”


“我们认为,联合持股实体能够带来更高的执行风险,因为他们要求多家公司联合管理一个项目或者将一个联合持股项目整合进入所涉及各方的现有业务之中。这会导致项目推迟、销售下降以及项目质量降低。” 标普分析师黄馨慧指出。


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